Aktualne ceny mieszkań w Poznaniu. Zobacz, ile przeciętnie płacono za metr nieruchomości do końca września 2026

Barometr cen, październik 2026: 11 564 zł/m² wyniosła mediana cen mieszkań w Poznaniu w ostatnich 12 miesiącach. To o 104 zł/m², czyli o 0,9%, więcej niż poziom odniesienia z 2025 r. Rynek pozostaje więc blisko stabilizacji, choć różnice między lokalizacjami i metrażami są wyraźne. Analiza pokazuje ceny transakcyjne zapisane w aktach notarialnych, a nie kwoty oczekiwane przez sprzedających w ogłoszeniach.

Spis treści:

• Ceny mieszkań w Poznaniu: najważniejsze liczby
• Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
• Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?
• Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej
• Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Poznań na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Ceny mieszkań w Poznaniu: najważniejsze liczby

• 11 564 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• +0,9% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (+104 zł na metrze)
• 10 184-13 762 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 571 000 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 49 m²
• +76% - o tyle podrożał metr od 2019 r. (średnio +8,4% rocznie)
• rejon Garbary - najdroższa część miasta w zestawieniu bazowym: 16 161 zł/m²

Mediana wyznacza środek rozkładu cen: połowa zakupów miała cenę metra poniżej tej wartości, a połowa powyżej. Dla kupującego równie istotne są całkowity budżet oraz metraż - sama stawka za metr nie przesądza o dostępności mieszkania.

Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?

11 829 zł/m² płacono na rynku pierwotnym, wobec 11 311 zł/m² na wtórnym. Oznacza to premię deweloperską wynoszącą 4,6%. Przy porównywaniu konkretnych ofert warto uwzględnić również wydatki na wykończenie lub remont: cena zakupu nie jest pełnym kosztem przygotowania lokalu do zamieszkania.

Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?

13 053 zł/m² kosztował metr w mieszkaniach o powierzchni 25-35 m². Najniższą stawkę w zestawieniu, 10 832 zł/m², odnotowano w segmencie 55-70 m². W największych lokalach mediana ponownie rosła, do 11 126 zł/m².

Mniejsze mieszkanie może mieć wyższą cenę jednostkową, a jednocześnie wymagać niższego budżetu całkowitego. Ten mechanizm sprzyja konkurencji o kompaktowe lokale zarówno wśród kupujących na własne potrzeby, jak i poszukujących nieruchomości na wynajem.

Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej

16 161 zł/m² wyniosła mediana w rejonie Garbary, wskazanym jako najdroższy w zestawieniu bazowym. Na przeciwnym biegunie tego porównania znajduje się rejon Osiedle Rusa ze stawką 8 266 zł/m². Podana w zestawieniu różnica wynosi 96%.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

* Porównanie rejonu Osiedle Rusa obejmuje okres od 2019 r., a rejonu Garbary ostatnie 12 miesięcy. Wskazanie skrajnych lokalizacji dotyczy zestawienia bazowego, nie pełnego rankingu wszystkich rejonów z metryk.

Mapa i wykres pokazują, jak mocno lokalizacja różnicuje koszt zakupu. Dla osoby szukającej mieszkania wybór części miasta może mieć większe znaczenie budżetowe niż niewielka zmiana ogólnego poziomu cen.

Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty

571 000 zł to typowa cena zakupu mieszkania, ale budżet powinien obejmować również koszty formalne. Na rynku wtórnym podatek PCC w wysokości 2% oznacza przy tej kwocie około 11 420 zł; zwolnienie dotyczy osób kupujących swoje pierwsze mieszkanie.

Maksymalna taksa notarialna wynosi do około 3 756 zł z VAT, przy czym stawkę można negocjować. Opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej to 300 zł. Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje - cena zawiera VAT.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

6 563 zł/m² wynosił poziom cen w 2019 r., wobec obecnych 11 564 zł/m². Historia cen pokazuje wzrost o 76%, ze średnim tempem 8,4% rocznie. Odpowiedź na pytanie, o ile wzrosły ceny, zależy więc od perspektywy: wieloletnie podrożenie jest wyraźne, natomiast bieżąca zmiana pozostaje niewielka.

Poznań na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej

8 738 zł/m² wynosi mediana dla monitorowanych miast województwa wielkopolskiego. W Poznaniu metr kosztuje o 2 826 zł więcej. Zestawienie sąsiednich rynków pokazuje alternatywy dla kupujących, którzy mogą zmienić lokalizację i uwzględnić dojazdy w swoim budżecie.

4 827 zł/m², czyli 41,7%, mniej płacono w Gnieźnie, położonym 50 km od Poznania.

Komentarz analityczny

104 zł/m² i 0,9% wzrostu wobec poziomu odniesienia z 2025 r. to dynamika znacznie niższa od historycznego tempa 8,4% rocznie. Lokalny obraz wskazuje na stabilizację po wieloletnim wzroście, a nie na kontynuację wcześniejszego tempa podwyżek.

0,6% wyniósł roczny wzrost średniej ceny nowych mieszkań na największych rynkach, a 0,7% na rynku wtórnym (źródło: NBP, Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych, II kwartał 2026 r.). Poznań wpisuje się zatem w szerszy obraz niewielkich zmian cen.

3,75% wynosiła stopa referencyjna po wrześniowej decyzji RPP (źródło: NBP, decyzja RPP z 9 września 2026 r.). Z kolei oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych wyniosło 6,07%, o 0,7 punktu procentowego mniej rok do roku (źródło: Raport AMRON-SARFiN nr 2/2026 oraz BIK, czerwiec i II kwartał 2026 r.). Niższy koszt finansowania może zwiększać zdolność zakupową, ale przełożenie na ceny zależy także od dostępności mieszkań.

Co dalej z cenami? Jeśli popyt kredytowy wzrośnie szybciej niż dostępna oferta, presja na podwyżki może się nasilić. Jeśli podaż zrównoważy zainteresowanie kupujących, stabilizacja może się utrzymać. Twarda prognoza nie jest podstawą tego raportu.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Poznaniu?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy wynosi 11 564 zł/m². Połowa cen mieściła się w przedziale 10 184-13 762 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Poznaniu rosną, czy spadają?

Zmiana jest niewielka: wzrost wynosi 104 zł/m², czyli 0,9%, wobec poziomu odniesienia z 2025 r.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

W zestawieniu bazowym najwyższą stawkę ma rejon Garbary: 16 161 zł/m². Najniższą wskazaną tam wartość ma rejon Osiedle Rusa: 8 266 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Poznaniu?

Dla mieszkań 25-35 m² mediana wynosi 13 053 zł/m², a dla lokali 35-45 m² - 12 045 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Tak: mediana wynosi odpowiednio 11 829 i 11 311 zł/m². Premia rynku pierwotnego to 4,6%.

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 1341 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy - akty notarialne z datami od 2 stycznia 2026 do 1 września 2026 (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Jeśli nie zaznaczono inaczej, wszystkie wartości - mediana dla miasta, zestawienia osiedli i rejonów, metraży i ulic oraz historia cen - obejmują łącznie rynek pierwotny (708 transakcji) i wtórny (633); rozdzielenie rynków pokazuje wyłącznie tabela w sekcji o mieszkaniach od dewelopera i z rynku wtórnego. Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-09-01; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: listopad 2026.