Aktualne ceny mieszkań w Poznaniu. Zobacz, ile przeciętnie płacono za metr nieruchomości do końca sierpnia 2026

Barometr cen, wrzesień 2026. Za metr kwadratowy mieszkania w Poznaniu płacono w ostatnich 12 miesiącach przeciętnie 11 399 zł. To spadek o -0,5%, czyli -61 zł wobec średniej z 2025 r. Skala zmiany wskazuje raczej na stabilizację niż na wyraźny zwrot trendu. Analiza opiera się na cenach transakcyjnych z aktów notarialnych w Rejestrze Cen Nieruchomości, a nie na cenach ofertowych. Pokazuje więc kwoty faktycznie zapisane w umowach.

Spis treści:

• Ceny mieszkań w Poznaniu: najważniejsze liczby
• Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
• Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?
• Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej
• Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Poznań na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Ceny mieszkań w Poznaniu: najważniejsze liczby

• 11 399 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• -0,5% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (-61 zł na metrze)
• 10 084-13 264 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 575 000 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 50 m²
• +74% - o tyle podrożał metr od 2019 r. (średnio +8,2% rocznie)
• rejon Wierzbięcice - najdroższa część miasta: 15 295 zł/m²

Mediana oznacza, że połowa cen transakcyjnych była wyższa, a połowa niższa od wskazanej wartości. Dla kupującego istotne jest przy tym nie tylko porównanie ceny metra, lecz także całej ceny lokalu: typowa transakcja dotyczyła mieszkania za 575 000 zł o powierzchni 50 m².

Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?

Nowe mieszkania od deweloperów były o 5.9% droższe od lokali z rynku wtórnego - za metr płacono odpowiednio 11 666 zł i 11 012 zł. Premia rynku pierwotnego może wynikać z udziału nowych inwestycji, standardu budynków oraz oczekiwań nabywców dotyczących kosztów modernizacji po zakupie.

Różnica nie przesądza jednak o opłacalności konkretnego lokalu. Na rynku wtórnym cena może uwzględniać już gotową lokalizację i dostępność infrastruktury, natomiast w zakupie od dewelopera znaczenie ma zakres prac wykończeniowych po odbiorze mieszkania.

Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?

Najwyższą medianę osiągnęły kawalerki i małe mieszkania o powierzchni 25-35 m² - 13 174 zł/m². W segmencie 55-70 m² mediana wyniosła 10 749 zł/m². Mniejszy metraż zwykle ma wyższą cenę jednostkową, ponieważ całkowity próg wejścia pozostaje niższy mimo droższego metra.

W największych lokalach, o powierzchni 90-120 m², mediana wzrosła do 11 651 zł/m². Ten segment może częściej obejmować mieszkania o wyższym standardzie lub w lokalizacjach, w których większy metraż nie obniża wyraźnie ceny za metr.

Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej

Najdroższą częścią miasta pozostaje rejon Wierzbięcice z medianą 15 295 zł/m². Na drugim biegunie znajduje się rejon Osiedle Rusa - 8 266 zł/m². Różnica między tymi dwoma rejonami sięga 85%, co pokazuje, jak silnie lokalizacja różnicuje ceny transakcyjne w granicach jednego miasta.

Wśród rejonów ujętych w tabeli wysokie poziomy cen wystąpiły także na Grunwaldzie i w rejonie Łacina. Niższe mediany odnotowano na osiedlu Mikołaja Kopernika oraz na Łazarzu. Wykaz transakcji pokazuje, że różnice nie wynikają wyłącznie z odległości od centrum, lecz również ze struktury sprzedawanych lokali i udziału nowego budownictwa.

Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty

Kupując typowe mieszkanie za 575 000 zł z rynku wtórnego, poza ceną trzeba doliczyć koszty okołozakupowe. Podatek PCC 2% to około 11 500 zł. Nie zapłacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie. Maksymalna taksa notarialna może wynieść do około 3 776 zł z VAT, a opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej to 300 zł.

Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje, ponieważ cena zawiera VAT. Zestawienie kosztów dodatkowych jest ważne przy porównywaniu ofert z obu segmentów rynku, zwłaszcza gdy różnica ceny metra nie jest duża.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen od 2019 pokazuje wyraźną zmianę poziomu rynku. Mediana ceny metra w Poznaniu wzrosła z 6 563 zł do 11 399 zł, czyli łącznie o +74%. Średnie tempo wzrostu wyniosło +8,2% rocznie.

Dzisiejsze pytanie o to, o ile wzrosły ceny, wymaga więc rozróżnienia długiego i krótkiego okresu. W perspektywie od 2019 r. wzrost był silny, ale wobec średniej z 2025 r. mediana obniżyła się o -0,5%.

Poznań na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej

Mediana dla miast województwa wielkopolskiego objętych monitoringiem to 8 865 zł/m². W Poznaniu jest więc o 2 534 zł drożej na metrze.

W położonym 50 km dalej Gnieźnie metr był o 4 371 zł tańszy. Porównanie nie zastępuje jednak analizy konkretnej lokalizacji, standardu i metrażu mieszkania.

Komentarz analityczny

Bieżąca zmiana o -0,5% wobec średniej z 2025 r. wyraźnie kontrastuje z dynamiką od 2019 r., gdy cena metra wzrosła o +74%, średnio o +8,2% rocznie. Lokalny rynek nie odwrócił więc całego wcześniejszego wzrostu, lecz wszedł w fazę, w której ceny transakcyjne przestały rosnąć w tempie widocznym w dłuższej historii miasta.

Na sytuację kupujących wpływa także otoczenie kredytowe. Stopa referencyjna NBP wynosiła 3,75%, po obniżce o 25 pb (źródło: NBP / opracowania rynkowe z 2026 r.). Niższy poziom stóp może poprawiać dostępność finansowania i podtrzymywać popyt, także w dużych miastach regionalnych, ale wpływ ten zależy od warunków kredytowych i skłonności gospodarstw domowych do zakupu.

Po stronie podaży w I kw. 2026 deweloperzy ukończyli 26,1 tys. mieszkań, o 5,9% mniej niż rok wcześniej, a rozpoczęli budowę 49,4 tys. mieszkań, o 11,4% mniej rok do roku. Łącznie oddano 45,2 tys. mieszkań, co oznaczało spadek o 1,4% rok do roku (źródło: GUS, Residential construction in the period of January-March 2026). Mniejsza aktywność budowlana może z czasem ograniczać dopływ nowych lokali, choć jej przełożenie na Poznań zależy od skali lokalnych inwestycji.

Co dalej z cenami i czy ceny wzrosną, czy spadną? Twardych prognoz nie stawiamy. Jeśli poprawa dostępności kredytów zwiększy popyt szybciej niż podaż, presja na ceny może wrócić. Jeśli natomiast kupujący pozostaną ostrożni, a oferta mieszkań będzie szeroka, bardziej prawdopodobna będzie dalsza stabilizacja cen transakcyjnych.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Poznaniu?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy to 11 399 zł/m², a połowa transakcji mieściła się między 10 084 zł/m² i 13 264 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Poznaniu rosną, czy spadają?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy była o -0,5%, czyli o -61 zł/m², niższa od średniej z 2025 r.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Najdroższy był rejon Wierzbięcice z medianą 15 295 zł/m², a najtańszy rejon Osiedle Rusa z wynikiem 8 266 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Poznaniu?

W mieszkaniach o powierzchni 25-35 m² mediana wyniosła 13 174 zł/m², a w segmencie 35-45 m² - 11 716 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Tak. Rynek pierwotny był o 5.9% droższy: mediana wyniosła 11 666 zł/m² wobec 11 012 zł/m² na rynku wtórnym.

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 1383 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-07-10; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: październik 2026.