Ceny mieszkań w Poznaniu: 11 525 zł/m² (listopad 2026). Rejony, metraże, rynek pierwotny i wtórny

Barometr cen, listopad 2026. 11 525 zł/m² wynosi mediana cen mieszkań w Poznaniu z ostatnich 12 miesięcy. To o 65 zł/m², czyli 0,6%, więcej niż średnia z 2025 r. Rynek pozostaje więc blisko ubiegłorocznego poziomu, choć ceny wyraźnie różnią się zależnie od lokalizacji i powierzchni. Analizujemy ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie oczekiwania sprzedających widoczne w ogłoszeniach.

Redakcja faktypoznan.pl dokłada szczególnych starań, by informacje na tej stronie były rzetelne i aktualne. Jeśli mimo to zauważysz błąd, zgłoś go redakcji.

Spis treści:

• Ceny mieszkań w Poznaniu: najważniejsze liczby
• Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
• Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?
• Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej
• Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Poznań na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Ceny mieszkań w Poznaniu: najważniejsze liczby

• 11 525 zł/m² - mediana ceny mieszkań.
• 65 zł/m², czyli 0,6% - wzrost wobec średniej z 2025 r.
• 10 173-13 598 zł/m² - przedział obejmujący połowę transakcji.
• 582 876 zł - mediana ceny całego mieszkania.
• 49 m² - mediana powierzchni kupowanego lokalu.

Dla kupującego istotna jest zarówno stawka za metr, jak i całkowity budżet. Wybór powierzchni może zmienić koszt zakupu równie mocno jak wybór części miasta.

Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?

11 780 zł/m² płacono na rynku pierwotnym, wobec 11 214 zł/m² na wtórnym. Premia deweloperska wynosiła 5,0%. Może odzwierciedlać nie tylko wiek budynku, lecz także lokalizację i strukturę sprzedawanych mieszkań. Przy porównywaniu budżetów znaczenie mają również wydatki na wykończenie lub remont.

Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?

13 281 zł/m² osiągały kawalerki, a 10 857 zł/m² lokale o powierzchni 70-90 m². Mniejsze mieszkanie pozwala ograniczyć całkowity wydatek, co może wzmacniać popyt mimo wyższej stawki jednostkowej. Wykres pokazuje jednak, że w największych lokalach cena metra ponownie rośnie.

Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej

15 487 zł/m² wynosi mediana w rejonie Wierzbięcice, wskazanym w zestawieniu jako najdroższy. Dla rejonu Spławie wynosi ona 9 427 zł/m². Poniższy wykaz pokazuje, jak silnie lokalizacja różnicuje poziom cen.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

Osobno dla rynku pierwotnego i wtórnego. Te same części miasta liczone wyłącznie dla mieszkań od dewelopera i wyłącznie dla mieszkań używanych; kreska oznacza, że w rejestrze zabrakło transakcji danego rynku w tej części miasta.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty

Przy cenie 582 876 zł zakup na rynku wtórnym oznacza dodatkowo PCC według stawki 2%, czyli około 11 658 zł, chyba że kupujący korzysta ze zwolnienia dla pierwszego mieszkania. Maksymalna taksa notarialna z VAT to około 3 815 zł, a opłaty sądowe za wpisy wynoszą 300 zł. Taksa podlega negocjacji. Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje - cena zawiera VAT.

Więcej lokalnych informacji z Poznania jest na faktypoznan.pl. Sprawdź też, co dzieje się w najbliższych dniach – wydarzenia i imprezy zbieramy na faktypoznan.pl/wydarzenie.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen pokazuje wzrost z 6 563 zł/m² w 2019 r. do 11 525 zł/m² obecnie. Odpowiedź na pytanie, o ile wzrosły ceny, to 76%, przy średniorocznym tempie 8,4%.

Poznań na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej

8 660 zł/m² wynosi mediana dla monitorowanych miast województwa wielkopolskiego. W Poznaniu metr kosztuje o 2 865 zł więcej.

Poznań wg GUS: mediana ceny mieszkań sprzedanych w IV kw. 2024 wyniosła 10 949 zł/m², wobec 9 863 zł/m² rok wcześniej; wzrost wyniósł 11,0%.

W Gnieźnie metr jest o 4 889 zł, czyli 42,4%, tańszy. Oszczędność warto zestawić z kosztami dojazdów i dostępnością usług.

Komentarz analityczny

65 zł/m², czyli 0,6%, wzrostu oznacza dynamikę wyraźnie poniżej historycznego tempa 8,4% rocznie. Lokalny rynek przeszedł od wieloletniego wzrostu do stabilizacji, ale nie oznacza to wyrównania cen między segmentami.

6,3% rok do roku wyniósł wzrost cen mieszkań w Polsce w II kwartale 2026 r. (GUS, „Wskaźniki cen lokali mieszkalnych w II kwartale 2026 r.”). Poznańska stabilizacja wpisuje się zatem w rynek zróżnicowany lokalnie, a nie w jednolity kierunek zmian we wszystkich miastach.

3,75% wynosiła stopa referencyjna na dzień publikacji (NBP, komunikat RPP po posiedzeniu 6-7 października 2026 r.). Koszt finansowania wpływa na zdolność zakupową: jeśli dostępność kredytu się poprawi, może wesprzeć popyt, szczególnie na lokale mieszczące się w ograniczonym budżecie.

Co dalej z cenami? Twarda prognoza nie byłaby uzasadniona. Jeśli popyt wzrośnie szybciej niż dostępna oferta, presja cenowa może powrócić; jeśli podaż będzie go równoważyć, stabilizacja może się utrzymać.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Poznaniu?

Mediana wynosi 11 525 zł/m², a połowa transakcji mieści się w przedziale 10 173-13 598 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Poznaniu rosną, czy spadają?

Są o 65 zł/m², czyli 0,6%, wyższe niż średnia z 2025 r., co oznacza stabilizację poziomu cen.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

W zestawieniu wyróżnia się rejon Wierzbięcice z medianą 15 487 zł/m²; niższy poziom reprezentuje rejon Spławie z 9 427 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Poznaniu?

Dla lokali 25-35 m² mediana wynosi 13 281 zł/m², a dla mieszkań 35-45 m² jest to 12 004 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Tak: mediany wynoszą odpowiednio 11 780 i 11 214 zł/m², przy premii rynku pierwotnego 5,0%.

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 1323 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy - akty notarialne z datami od 2 stycznia 2026 do 1 września 2026 (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Jeśli nie zaznaczono inaczej, wszystkie wartości - mediana dla miasta, zestawienia osiedli i rejonów, metraży i ulic oraz historia cen - obejmują łącznie rynek pierwotny (716 transakcji) i wtórny (607); rozdzielenie rynków pokazuje wyłącznie tabela w sekcji o mieszkaniach od dewelopera i z rynku wtórnego. Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-09-01; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: grudzień 2026.