Kupno nieruchomości to znacząca decyzja, która niesie za sobą pewne ryzyko, w tym możliwość jej nabycia z wadami. Kiedy takie wady zostaną wykryte, nabywca ma odpowiednie uprawnienia i roszczenia do sprzedawcy. Warto więc wiedzieć, jak prawo reguluje te kwestie, aby móc skutecznie dochodzić swoich praw.
Nieruchomości, zgodnie z definicją zawartą w Kodeksie cywilnym, obejmują dwa główne rodzaje dóbr. Pierwszym z nich są grunty, czyli określone fragmenty ziemi uznawane za odrębne własności. Drugim rodzajem są budynki lub ich części, które są trwale połączone z gruntem i na mocy przepisów traktowane są jako niezależne przedmioty własności. Do takich obiektów należą na przykład lokale mieszkalne i użytkowe.
Wadą budynku czy lokalu jest każda niezgodność z umową, która obniża wartość nieruchomości lub wpływa na jej użyteczność, niezależnie od tego, czy dotyczy to całości, czy jedynie części nieruchomości.
Rodzaje wad
Wady fizyczne dotyczą niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. Na przykład może to być brak cech, które nieruchomość powinna posiadać ze względu na jej przeznaczenie, właściwości zapewnione przez sprzedawcę, nieodpowiedniość do zadeklarowanego celu nabycia czy wydanie nieruchomości w stanie niekompletnym.
Z kolei wady prawne odnoszą się do sytuacji, gdy nieruchomość jest własnością osoby trzeciej, obciążona prawem osoby trzeciej lub gdy istnieją ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości wynikające z decyzji administracyjnych lub orzeczeń sądowych.
Różnica między wadami jawnymi a ukrytymi również ma istotne znaczenie. Wady jawne są zauważalne nawet dla osoby niebędącej fachowcem. Są to na przykład nierówne ściany czy wilgotność pomieszczeń. Wady ukryte, jak nazwa wskazuje, są mniej oczywiste i często ujawniają się dopiero po pewnym czasie, jak nieszczelność dachu, która staje się widoczna w trakcie deszczowej jesieni.
Ostatni podział dotyczy wad istotnych i nieistotnych. Wady istotne znacząco utrudniają lub uniemożliwiają korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem. Przykład to konstrukcja dachu zagrażająca bezpieczeństwu lub brak pomieszczenia istotnego z punkt widzenia korzystania z obiektu (np. toalety). Wady nieistotne, takie jak niedokładne malowanie ścian, nie wpływają w znaczący sposób na funkcjonalność lub wartość nieruchomości.
Odpowiedzialność za wady – Rękojmia
Kiedy nieruchomość ma wady, nabywca może dochodzić swoich praw w różny sposób, w tym na podstawie rękojmi za wady, gwarancji (o ile została udzielona), czy ogólnej odpowiedzialności odszkodowawczej.
Rękojmia za wady jest regulowana przez Kodeks cywilny i obowiązuje niezależnie od winy sprzedawcy. Oznacza to, że sprzedawca jest odpowiedzialny za wady nieruchomości, nawet jeśli nie był ich świadomy w momencie sprzedaży.
Sprzedawca może być zwolniony z odpowiedzialności tylko w wyjątkowych sytuacjach, na przykład, gdy kupujący był świadomy wady w momencie zawarcia umowy lub gdy wada powstała po przekazaniu nieruchomości na własność kupującego z wyjątkiem sytuacji, gdy wada wynikła z przyczyn już istniejących.
W ramach rękojmi kupujący może żądać obniżenia ceny, usunięcia wady, a w przypadku wad istotnych – nawet odstąpić od umowy. W praktyce trudno jest mówić o wymianie całej nieruchomości na wolną od wad, chyba że dotyczy to wymienialnego elementu nieruchomości.
Termin odpowiedzialności sprzedawcy za wady nieruchomości na podstawie rękojmi wynosi pięć lat od dnia wydania nieruchomości nabywcy. Jest to ważne, ponieważ w tym czasie nabywca ma prawo zgłaszać stwierdzone wady i domagać się realizacji swoich uprawnień.
Gwarancja i odpowiedzialność odszkodowawcza
Poza rękojmią za wady, nabywcy mogą również korzystać z ochrony wynikającej z gwarancji, jeśli taka została udzielona przez sprzedawcę. Gwarancja, choć nie jest szczegółowo uregulowana w prawie jak rękojmia, pozwala na ustalenie między stronami indywidualnych warunków, takich jak czas trwania gwarancji, procedura zgłaszania wad, a także konsekwencje nieusunięcia wad przez sprzedawcę. Warto pamiętać, że skorzystanie z gwarancji nie wyklucza możliwości dochodzenia roszczeń na podstawie rękojmi.
Istnieje również możliwość dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych, związanych z niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem umowy. Aby skorzystać z tego środka, kupujący musi wykazać, że sprzedawca nie wywiązał się z umowy, określić wysokość poniesionej szkody i udowodnić związek przyczynowy między niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem umowy a szkodą. Jest to proces bardziej skomplikowany niż dochodzenie roszczeń na podstawie rękojmi, gdzie wystarczy wykazanie samej wady.
Zakup nieruchomości wiąże się z ryzykiem, ale polskie prawo oferuje kupującym szereg narzędzi do ochrony ich interesów. Ważne jest jednak, aby kupujący byli świadomi swoich praw i możliwości ich egzekwowania, co pozwoli im na pełne korzystanie z nabytych nieruchomości bez niepotrzebnych komplikacji.
Artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Zagadnienia związane z odpowiedzialnością za wady nieruchomości są skomplikowane i wymagają szczegółowej analizy indywidualnych przypadków. Jeżeli mają Państwo pytania lub wątpliwości dotyczące wad nieruchomości, rękojmi, gwarancji, czy innych kwestii prawnych związanych z zakupem nieruchomości, zalecamy skonsultowanie się z profesjonalistą. Aby uzyskać dostęp do specjalistycznej porady prawnej, zapraszamy do kontaktu z Kancelarią Prawną Jarzyński & Wspólnicy. Więcej informacji można znaleźć na stronie: https://jarzpartner.pl/prawo-nieruchomosci-poznan/.
Piotr Jarzyński – wspólnik w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy. Ekspert Komitetu do spraw nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej. Doradza kompleksowo przy przygotowaniu i realizacji inwestycji budowlanych. Specjalizuje się w obsłudze spraw dotyczących umów o prace projektowe, praw autorskich w inwestycjach budowlanych oraz postępowaniach administracyjnych o wydanie warunków zabudowy, pozwoleń na budowę oraz legalizacyjnych. Zajmuje się także tematyką planowania i zagospodarowania przestrzennego. Autor artykułów dotyczących zagadnień z zakresu nieruchomości, inwestycji budowlanych i prawa autorskiego.
